Airbnb – KHO:n linjaus ja mikä lyhytvuokrauksessa jännittää (#33)

(Tekstin kirjoittanut ja julkaissut alunperin Sijoitusovi.com sivusto, joka haastatteli Joonatania artikkelia varten.)

Korkein hallinto-oikeus teki hiljattain linjauksen, joka vahvisti aikaisemman tulkinnan: yhdenkin yön mittainen lyhytvuokraaminen katkaisee verotuksellisesti merkityksellisen kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisajan. Kysyimme lyhytvuokrauksen asiantuntijalta ja Airbnb-kirjailijalta, Joonatan Voltilta, mitä Airbnb-toimintaa harjoittavan tai siitä kiinnostuneen kannattaa asiasta ajatella.

“Asiahan on aina ollut näin, ja nyt siihen ainoastaan saatiin linjaus. Lainsäädäntöä ei siis muutettu, joten mikään ei varsinaisesti muuttunut”, Joonatan Voltti painottaa.

Linjaus ei muuttanut mitään

Jotta omistusasunnon voi myydä maksamatta mahdollisesta myyntivoitosta veroa, asunnossa on täytynyt asua vähintään kahden vuoden ajan yhtäjaksoisesti. Asia ei ole uusi, vaan jatkossakin yhdenkin yön mittainen lyhytvuokraus aloittaa ajanlaskun alusta, ellei kahden vuoden ajanjakso ole vielä tullut täyteen. Airbnb ilmoittaa verottajalle kaikki yksityishenkilöille maksetut tulot.

“Neuvoni on yksinkertaisesti, että jos asunnosta voi olettaa saavansa merkittävää myyntivoittoa, lyhytvuokrauksen aloittamista kannattaa lykätä, kunnes kahden vuoden asumisaika on tullut täyteen. Kannattaa kuitenkin muistaa, että alivuokraus ei ole koko asunnon luovuttamista eikä tällöin esimerkiksi vierashuoneen lyhytvuokraaminen vaikuta asiaan.”

Toinen KHO:n linjauksen ulottuvuus liittyy majoitustoimintaan ja sen tulkintaan. Linjaus ei ole vieläkään yksiselitteinen, mutta se selkeyttää rajanvetoa sen suhteen, milloin kyse on ammattimaisesta ja hotellitoimintaan verrattavasta majoitustoiminnasta ja milloin yksityishenkilönä tapahtuvasta asuntojen lyhytvuokrauksesta. Oman kodin lyhytvuokraaminen katsotaan käytännössä aina satunnaiseksi vuokraustoiminnaksi eikä ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi.

Mitä jos? Yleisimmät pelot ja konkarin vinkit

Edellä kuvatun kaltaiset seikat ja dramaattiset otsikot saattavat lisätä epävarmuutta lyhytvuokraustoiminnan aloittamisen suhteen. Moni lyhytvuokraukseen liittyvä etukäteen pelottava asia on kuitenkin selätettävissä, ja yleisimpiin pelkoihin tai jännityksen aiheisiin ratkaisut on jo keksitty. Listasimme yleisiä pelkoja, ja Joonatan Voltti tarjosi niihin konkarin vinkit.

1. “Mitä jos en saa lainkaan varauksia?”

Ensimmäinen asia: varmista, että kohde on viihtyisän, miellyttävän ja kutsuvan näköinen. Sen jälkeen varmista, että ilmoituksen kuvat ovat hyvät ja otsikko houkutteleva. Kirjoita myös vakuuttava esittelyteksti. Jos nämä eivät auta, laske hintaa.

2. “Mitä jos vuokralainen sotkee tai hajottaa asuntoni?”

Pyri ensisijaisesti välttämään tällaisia tilanteita jo ennakolta. Valitse vuokralaiset huolella: millaisia arvosteluja vieras on saanut, ja onko hän vahvistanut henkilöllisyytensä? Tee myös selvät ohjeistukset, ja sitouta vieraat sääntöihin.

Jos jotain kuitenkin sattuu, dokumentoi vahinko heti. Hae vieraalta vahinkoa Airbnb:n sovittelukeskuksen kautta. Jos et saa korvausta vieraalta, he sitä Airbnb:lta. Näiden lisäksi keinona on toki vielä kääntyä henkilökohtaisten vakuutusten puoleen.

3. “Mitä jos asunnossani tapahtuu jotain, kun siellä on vuokralainen – pitääkö minun olla koko ajan tavoitettavissa?”

Tavoitettavissa oleminen on osa tätä toimintaa. Ole siis vähintään viestin päässä. Mieti etukäteen, miten asiat voi järjestää akuutissa tilanteessa, jos itse olet kauempana etkä tarvittaessa pääse paikalle.

4. “Mitä, jos vuokralainen aiheuttaa harmia naapureille?”

Muistathan antaa vieraille selvät ohjeet ja säännöt, joihin he sitoutuvat. Tee selväksi, mitkä ovat taloyhtiön hiljaisuusajat ja muut järjestyssäännöt, mihin jätteet viedään ja miten yhteisiä tiloja tulee käyttää. Muistathan avata keskusteluyhteyden myös naapureiden suuntaan ja antaa heille yhteystietosi.

Jos jotain kuitenkin tapahtuu, ota vieraisiin yhteys. Usein naapureita on häiritty epähuomiossa, ja asia korjaantuu keskustelemalla. Jos asia ei kuitenkaan ratkea, majoittumisen voi jopa keskeyttää. Vieraat ovat sitoutuneet sääntöihin tehdessään varauksen, ja sääntöjen rikkominen voi olla peruste keskeyttää majoittaminen.

5. “Mitä, jos vuokralainen varastaa jotain?”

Dokumentoi tapahtunut ja tee tarvittaessa rikosilmoitus. Muuten toimi samalla tavalla kuin kohdassa kaksi, eli ensimmäisenä ota yhteys vieraaseen. Muistathan säilyttää mahdollisia arvotavaroita lukitussa paikassa.

6. “Mitä jos vuokranantajani kieltää minua harjoittamasta lyhytvuokraustoimintaa vuokra-asunnossani?”

Koko asunnon vuokraamisesta omistajalla on oikeus päättää. Lain mukaan asunnosta saa kuitenkin alivuokrata alle puolet ilman omistajan lupaa. Silloinkin suosittelen keskustelemaan asiasta asunnon omistajan kanssa: mitä vuokranantaja pelkää, ja miten niitä riskejä voi pienentää? Vakuutukset lisäävät luotettavuutta, ja vieraat kannattaa sitouttaa tiettyihin sääntöihin.

7. “Mitä jos joku huijaa enkä saa rahojani vierailusta?”

Airbnb:n kautta tämä ei ole käytännössä mahdollista. Riskit ovat toki erit, jos lyhytvuokrausta tarjoaa ilman välikättä.

8. “Mitä jos vuokralainen on pettynyt asuntoon ja antaa huonot arvostelut?”

Jotta pettymyksiä ei synny, ilmoituksessa kannattaa olla rehellinen. Täydennä ilmoitusta tarvittaessa ja korjaa sieltä mahdolliset virheelliset tiedot. Tee etukäteen kaikkesi varmistaaksesi, että majoittuminen sujuu hyvin. Majoittumisen aikana kysy, onko kaikki hyvin, ja kehota olemaan yhteydessä tarvittaessa.

Airbnb:n kautta palautetta pääsevät antamaan vain majoituksen varanneet. Palautteeseen kannattaa vastata aina ystävällisesti. Kerro vastauksessasi, jos asian suhteen on tehty parannuksia. Jos palaute on asiaton tai vastoin yleisiä ehtoja, voit pyytää, että Airbnb poistaa kommentin.

9. “Miten voin aloittaa lyhytvuokrauksen Airbnb:n kautta?”

Kuka tahansa voi rekisteröityä Airbnb:hen majoittajaksi ilmaiseksi. Airbnb vähentää 12–15 % palvelumaksun toteutuneista majoittumisista ennen kuin rahat tilitetään majoittajalle.

Jos harkitset lyhytvuokrauksen aloittamista nyt, rekisteröitymällä alla olevan Joonatanin henkilökohtaisen suosittelulinkin kautta saat pienen bonuksen ensimmäisen majoittamisesi jälkeen. Tällöin pystyt tarvittaessa myös lähettämään Joonatanille viestejä tai kysymyksiä suoraan Airbnb:n kautta.

>> Rekisteröidy Airbnb-majoittajaksi tämän kutsulinkin kautta <<