Verottaja tietää jo Airbnb-tulosi – näin ilmoitat ne oikein (#6)

Jopa joka kolmas suomalainen oli jättänyt lyhytaikaisvuokrauksesta tuloja ilmoittamatta verottajalle (Yle 13.9.2019).

Aiempina vuosina en olisi ihmetellyt asiaa lainkaan, sillä toimin myös itse silloin majoittajana ja verottajan ohjeistukset esimerkiksi Airbnb:stä olivat tuohon aikaan kauniisti sanottuna melko ympäripyöreitä.

Nykyään tilanne on kuitenkin parantunut huomattavasti ja verottajan uudistetut ohjeistukset ovat hyvinkin selkeät – ainakin satunnaisesti Airbnb-vuokrausta tekevälle yksityishenkilölle.

 

Miksi ilmoittaisin Airbnb-tuloni verottajalle?

Ensimmäinen syy on, koska laki velvoittaa tekemään niin.

Toinen syy on, koska verottaja tietää jo Airbnb-tuloistasi – riippumatta siitä, ilmoititko niitä vai et.

Verottaja voi pyytää Airbnb:ltä kaikki majoittajille maksetut tuotot ja sen jälkeen kaivaa datamassasta haluamiaan tietoja. Jokaisen majoittajan kohdalla he eivät todennäköisesti sitä tee, mutta mahdollisuus asiaan on kuitenkin olemassa.

Muutama viikko sitten kuulin ensimmäisen kerran tilanteesta, jossa Airbnb-majoittaja oli ilmoittanut vahingossa väärin tulonsa verottajalle.

Kuuleman mukaan tilanteesta seurasi verottajan selvityspyyntö, jossa verottaja totesi omien tietojensa olevan ristiriidassa majoittajan ilmoittamien tulojen kanssa…

 

Miten siis ilmoittaa Airbnb-tulot verottajalle oikein?

Ensin sinun pitää kysyä itseltäsi, tarjoatko majoitusta Airbnb:ssä yksityishenkilönä vai ammattimaisena majoitusyrityksenä. Kummankin verotusta koskevat erilaiset säännöt, mutta yksiselitteistä määritelmää kriteereistä ei kuitenkaan ole.

Karkeasti voisi sanoa, että jos toiminta on satunnaista, vuokrattavien asuntojen määrä vähäinen, eivätkä palvelut sisällä hotellitoiminnalle tyypillisiä ominaisuuksia kuten aamupalaa niin kyse on yksityishenkilönä toimimisesta.

Jos taas Airbnb-vuokraus on jatkuvaa, vuokrakohteita on useita ja vuokratulot merkittäviä niin ollaan lähempänä ammattimaista majoitustoimintaa.

1. Yksityishenkilön tulojen ilmoittaminen

Tämä on kahdesta mahdollisuudesta selkeästi yksinkertaisempi vaihtoehto. Yksityishenkilön tulot Airbnb:stä ovat pääomatuloja ja ne ilmoitetaan henkilökohtaisen veroilmoituksen yhteydessä. Verottajalta löytyy ilmoituksen tekemiseen hyvät ohjeet.

Tuloista voit vähentää tulonhankkimisesta aiheutuneet kulut, mutta vain siltä osin kuin ne kohdistuvat vuokra-aikaan. Jos esimerkiksi käytät itse asuntoa puolet ajasta ja pidät sitä vuokralla toisen puolen ajasta niin vastaavasti yhtiövastikkeesta tai muista asunnon maksuista vain puolet on vähennyskelpoisia.

Jäljelle jäävä erotus on pääomatuloa, josta maksat sitten ihan normaalisti pääomatuloveroa 30% (tai 34% jos pääomatulot ylittävät 30 000 € vuodessa).

Hauskin tietämäni vähennys on erään majoittajan verotuksessa tekemä 50% vähennys paremman pölynimurin hankkimisesta, koska kotinsa makuuhuoneita vuokrannut herrasmies joutui siivoamaan asuntoa vieraitaan varten.

Verotukseen liittyvät dokumentit pitää säästää kuuden vuoden ajan verotuksen päättymisestä. Yleensä niitä ei tarvitse toimittaa verottajalle, mutta pyydettäessä ne pitää pystyä esittämään. Halutessaan Airbnb:n järjestelmästä voi hakea majoittujien tiedot ja vuokratulot valmiiksi esimerkiksi Exceliin talteen.

Pro-tip:
Kuvaa kaikki vuokraustoiminnan kuitit heti kännykällä ja lataa talteen pilvipalveluun (esim. Dropbox) niin pääset eroon fyysisten kuittien säilyttämisestä.

2. Ammattimaisen majoittajan tulojen ilmoittaminen

Jos toimintasi täyttää ammattimaisen majoittamisen piirteet eli toimit käytännössä majoitusyrityksenä niin suurin ero verotuksessa on alv-velvollisuus (myös paljon muita velvoitteita liittyy ammattimaiseen majoittamiseen, mutta niistä myöhemmin omassa postauksessaan). Tällöin kaikista Airbnb-tuloista pitää maksaa 10% majoitustoiminnan arvonlisäveroa.

Muuten Airbnb-tulot kirjataan sitten yrityksen tuloiksi ja menot puolestaan yritystoiminnan kuluiksi. Yritys maksaa veroja yrityksen tuloksesta ja lopullinen veron määrä on sidoksissa mm. valitsemaasi yritysmuotoon (elinkeinonharjoittaja, osakeyhtiö tms.).

Jos kirjanpito ei ole isoimpia vahvuuksiasi niin oikeanlaiset kirjaukset ja veroilmoituksen täyttö kannattaa ulkoistaa tässä kohtaa kirjanpitäjän hoidettavaksi.

 

Mitä jos verottajalta tulee kuitenkin selvityspyyntö?

Kokemuksesta voin kertoa, että selvityspyyntöä avatessa huomaa usein, kuinka sydän alkaa hakata normaalia kovemmalla tahdilla, vaikka omasta mielestä kaikki tulot olisi ilmoitettu oikein. Mieli huutaa kysymyksiä nopeammin kuin ehdit niihin vastata. “Olenko tehnyt jotain väärin? Onko jotain unohtunut ilmoittaa?”

Olen joutunut useita kertoja selventämään jotain asiaa verottajalle. Yhtä monta kertaa olen soittanut verotoimistoon ja kysynyt, mitä he oikeastaan haluavat vastauksiksi kysymiinsä kohtiin.

Usein osa pyydetyistä kohdista ei ole edes koskettanut omaa toimintaani, vaan selvityspyynnöt ovat tuntuneet olevan standardipohjaisia, jolloin niitä ei ole erikseen laadittu minun tilannettani ajatellen. Lopulta muutama tunti verovuoden kirjausten kaivelua on auttanut keräämään verottajalle vastaukset selvityspyynnön eri kohtiin.

Kertaakaan en ole kuitenkaan joutunut maksamaan veroseuraamuksia, kun olen perustellut asiat verottajalle samalla tavalla kuin valitessani, mitä tietoja veroilmoitukseen täytän.

Mieti siis etukäteen, miten toimit ja miksi, niin että toiminta on perusteltavissa myös verottajalle.

Eli mitä sitten jos verottajalta tulee selvityspyyntö? Jos olet toiminut ennakoiden, niin ei yhtään mitään, muuta kuin hiukan vaivannäköä. 🙂

 

Oletko joutunut tarkentamaan Airbnb-tulojasi verottajalle? Kommentoi alle omat kokemukset.

 

—

 

Ps.
Verotukseen liittyen muista myös, että oman kodin Airbnb-vuokraus katkaisee asunnon verovapaaseen myyntiin tarvittavan kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen putken.

Jos kahden vuoden asumisaikasi ei siis ole vielä täyttynyt ja haluat myydä Airbnb-vuokrauksessa olevan kotisi ilman luovutusvoittoveroa, täytyy kahden vuoden asumisaika aloittaa alusta.

 

Bonus-materiaali:

Koska verotus kiinnostaa teitä seuraajiani niin paljon, niin alla bonuksena vielä verokarhun kanssa yhteistyössä tekemäni webinaari erilaisista verovähennyksistä Airbnb-majoittajalle. Olkaapa hyvät!